HY VỌNG GÌ CHO THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CANADA NĂM 2026 SAU CÁC BIẾN ĐỘNG TỪ NĂM 2025 VỀ THUẾ QUAN, SỤT GIẢM DI TRÚ NHẬP CƯ, SỤT GIẢM NHÀ CHUNG CƯ?

Sau một năm đầy bất ổn kinh tế, cùng với sự thay đổi về mức độ nhập cư theo hướng cắt giảm, và sự xuất hiện của ban lãnh đạo chính phủ liên bang Canada mới, thị trường nhà ở Canada bước vào năm 2026 trong 1 trạng thái cân bằng hơn, nhưng vẫn chưa đồng đều, theo nhận định từ CEO của công ty bất động sản Royal LePage.

Ông Philip Soper, CEO của Royal LePage, cho biết những bất ổn về thương mại, đặc biệt là các vấn đề xoay quanh thuế quan, đã trở thành yếu tố đơn lẻ lớn nhất kìm hãm hoạt động nhà ở trong năm 2025, ngay cả khi các rào cản truyền thống khác đã giảm bớt.

“Lãi suất đã chuyển từ rào cản gia nhập thị trường sang trạng thái trung lập, hoặc thậm chí là hỗ trợ,” ông Soper chia sẻ trong một cuộc phỏng vấn với BNN Bloomberg.

Ông bổ sung thêm rằng điều kiện việc làm mạnh hơn dự kiến, và hầu hết các nền tảng kinh tế cơ bản đều hướng tới một thị trường nhà ở sôi động hơn.

“Tuy nhiên, khi bạn tiếp cận người tiêu dùng và hỏi họ đang cảm thấy thế nào hoặc điều gì đang làm họ lo lắng khi đưa ra các quyết định lớn như mua xe hay mua nhà, câu trả lời chính là thương mại,” ông Soper giải thích.

Dù khó định lượng chính xác, ông Soper cho rằng lực cản từ những lo ngại thương mại có khả năng đã tác động làm giảm giá nhà từ 2% đến 4%. Dù vậy, ông nhận thấy giá cả vẫn chứng tỏ được sự kiên cường tại hầu hết các khu vực trên cả nước.

Theo Dự báo Khảo sát Thị trường năm 2026 của Royal LePage được công bố vào thứ Ba, giá nhà tổng hợp quốc gia sẽ tăng 1% so với cùng kỳ năm trước, lên mức khoảng 823.000 đôla vào quý 4 năm 2026.

“Giá nhà đã trụ vững một cách đáng kinh ngạc, ngay cả ở những thành phố đắt đỏ nhất như Toronto và Vancouver,” ông nói, đồng thời lưu ý rằng mức độ hoạt động của thị trường, chứ không phải giá cả, mới là đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ sự chậm lại này.

Ông Soper cho biết tại hai thị trường lớn đó, nhu cầu thấp kết hợp với nguồn cung dồi dào hơn đã dẫn đến sự sụt giảm giá nhẹ, trái ngược với các khu vực khác nơi giá cả vẫn ổn định hoặc tăng nhẹ.

Theo dự báo, vào năm 2026, giá nhà tổng hợp tại các khu vực mở rộng của Toronto và Vancouver dự kiến sẽ giảm lần lượt 4,5% và 3,5% so với cùng kỳ năm trước.

Sự thay đổi về dân số cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình thị trường, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ chung cư (condo), ông Soper chỉ ra. Ông cho biết Canada đã chứng kiến sự sụt giảm trong mức độ nhập cư, bao gồm ít lao động nước ngoài tạm thời và sinh viên quốc tế hơn, điều mà ông nói là đã giáng đòn mạnh nhất vào thị trường căn hộ đô thị.

“Các nhà đầu tư cá nhân cung cấp phần lớn quỹ nhà cho thuê tại các thành phố lớn. Khi lãi suất hoặc lãi suất thế chấp đạt đỉnh trong giai đoạn lạm phát tăng cao sau đại dịch, bài toán kinh tế đối với các nhà đầu tư nhỏ vào căn hộ cho thuê đơn giản là không còn hiệu quả,” ông nói.

Dù lãi suất thấp hơn trong năm 2024 và 2025 được kỳ vọng sẽ kéo họ quay trở lại, nhưng sự phục hồi này chưa bao giờ thực sự hiện hữu, ông Soper giải thích. “Một phần lớn nguyên nhân là vì khách hàng của họ, tức những người thuê nhà, đã biến mất do các chỉ tiêu nhập cư bị cắt giảm mạnh.”

Những gì năm 2026 kỳ vọng có thể mang lại?

Nhìn về năm 2026, Royal LePage dự báo giá căn hộ chung cư sẽ giảm 2,5% xuống còn trung bình 563.918 đôla, so với cùng kỳ năm trước vào quý 4 năm 2026.

Soper lấy Toronto và Vancouver làm ví dụ, về nơi mà sự suy yếu của giá căn hộ có khả năng sẽ tiếp diễn, chủ yếu do tình trạng dư cung và nhu cầu đầu tư yếu hơn. Trong khi đó, các khu vực còn lại của đất nước dự kiến sẽ chứng kiến mức tăng khiêm tốn.

Ông Soper cho rằng xu hướng này phản ánh một sự “nén lại” dài hạn bắt đầu sau cơn sốt nhà ở thời hậu đại dịch, với việc các thành phố có giá cả phải chăng hơn đang tăng đều đặn trong khi các thị trường đắt đỏ nhất Canada đang hạ nhiệt.

“Khoảng cách khổng lồ đã mở ra trong thập kỷ qua đang bắt đầu bình thường hóa phần nào,” ông nói.

Soper cho biết thay đổi về giá vẫn thấp hơn mức trung bình hàng năm dài hạn là 5% và tỷ lệ doanh số trên danh sách niêm yết cho thấy cả người mua lẫn người bán đều không có lợi thế quyết định. Theo ông, điều này minh chứng cho một môi trường “mang tính hỗ trợ hơn” đối với các gia đình trẻ mua nhà lần đầu.

“Họ có thể thêm các điều kiện vào thỏa thuận, và giá nhà đang mềm hơn, cả ở khu vực ngoại thành và nội thành của những thành phố đắt đỏ nhất,” ông nói.

Sự can thiệp của Chính phủ cũng sẽ là yếu tố then chốt định hình tương lai. Soper cho rằng tiến độ sẽ phụ thuộc vào sự phối hợp giữa các cấp chính quyền thành phố, tỉnh bang và liên bang, để các chính sách thực sự chuyển hóa thành việc xây dựng thực tế, và tăng cường nguồn cung mới nhà ở.

“Mọi cấp chính quyền ở hầu hết các vùng trên cả nước đều đang nói những điều đúng đắn,” ông nhận định. “Bằng chứng sẽ nằm ở kết quả thực thi.”

*****