SỐ LIỆU THỐNG KÊ KHÔNG CHÍNH XÁC NGĂN CẢN THÀNH CÔNG CỦA CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở GIÁ TỐT, ĐỊA PHƯƠNG NÓI RÕ, THEO BÁO CBC NEWS NGÀY 29-3-2025
SAU ĐÂY LÀ MỘT SỐ CHI TIẾT ĐÁNG CHÚ Ý:
- Bản tin hôm nay thuộc lĩnh vực, Hiệu quả Cải tổ Di trú Canada, Lao động Tạm cư, Lao động Tay nghề trong xây dựng.
- Hạt Prince Edward, một vùng nông thôn rộng lớn ở Ontario, đang phải đối mặt với một thách thức đáng kể: nhu cầu cấp thiết về nhà ở giá cả phải chăng, đặc biệt là cho dân số đang già hóa của họ.
- Ken How, một giáo viên đã nghỉ hưu chuyển sang phát triển nhà ở phi lợi nhuận, đang đi đầu trong một dự án đầy tham vọng nhằm chuyển đổi Trường Công lập Pinecrest bỏ hoang thành một khu phức hợp nhà ở giá cả phải chăng và trung tâm cộng đồng cho người cao tuổi có thu nhập thấp. Tầm nhìn này không chỉ bao gồm 56 căn hộ mà còn các tiện nghi thiết yếu như văn phòng y tế, phòng tập thể dục và không gian thủ công, trực tiếp giải quyết nhu cầu cấp bách của cộng đồng về nhà ở giá cả phải chăng cho người cao tuổi. Ông How nhấn mạnh rằng chi phí sinh hoạt leo thang đang buộc cư dân phải rời khỏi hạt, làm nổi bật tính chất quan trọng của sáng kiến này. Tổ chức phi lợi nhuận của ông, Pinecrest Housing, đã mua lại trường học cũ và vùng đất xung quanh với chi phí tương đối thấp, nhưng chi phí cải tạo đáng kể đòi hỏi nguồn tài trợ bên ngoài. Việc đảm bảo một khoản vay từ Tổng công ty Thế chấp và Nhà ở Canada (CMHC), cơ quan liên bang chịu trách nhiệm tạo điều kiện xây dựng nhà ở giá cả phải chăng, đã chứng tỏ là một trở ngại lớn, khiến ông How cảm thấy vô cùng thất vọng với quy trình này.
- Theo ông How và các quan chức Hạt Prince Edward, cốt lõi của vấn đề nằm ở phương pháp CMHC tính toán tiền thuê nhà giá cả phải chăng và việc họ dựa vào dữ liệu thị trường cho thuê mà họ cho là không chính xác và lỗi thời. Các chương trình của CMHC cung cấp các khoản vay cho các nhà phát triển nhà ở giá cả phải chăng, tùy thuộc vào khả năng của họ trong việc thu tiền thuê nhà được coi là “giá cả phải chăng” dựa trên các tiêu chuẩn nội bộ của cơ quan. Các tiêu chuẩn này gắn liền với đánh giá của CMHC về giá thuê thị trường ở một khu vực nhất định. Tuy nhiên, ông How lập luận rằng định giá nội bộ của CMHC về giá thuê thị trường ở Hạt Prince Edward thấp hơn đáng kể so với giá thuê thực tế đang được tính trong khu vực. Sự khác biệt này khiến các dự án như Pinecrest Housing gặp khó khăn tột độ trong việc chứng minh khả năng tài chính cần thiết để đảm bảo khoản vay CMHC trong khi vẫn tuân thủ định nghĩa của cơ quan về tiền thuê nhà giá cả phải chăng (thường được đặt ở mức thấp hơn 20% so với giá thuê thị trường do họ tính toán). Ông How mô tả dữ liệu cho thuê của CMHC là “vô lý” và một “con số không thể đạt được”, khiến tổ chức phi lợi nhuận của ông không thể vừa trả nợ vay vừa thu tiền thuê nhà thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người cao tuổi có thu nhập thấp trong cộng đồng.
- Nhận thấy sự không đầy đủ của dữ liệu cho thuê có sẵn ở các vùng nông thôn, Hạt Prince Edward đã chủ động thực hiện các bước vào năm 2020 để thu thập thông tin chính xác hơn của riêng mình. Elis Ziegler, giám sát viên về nhà ở giá cả phải chăng của hạt, giải thích rằng phương pháp của họ không chỉ đơn thuần là khảo sát các danh sách trực tuyến hoặc liên hệ với chủ nhà tại một thời điểm cụ thể. Thay vào đó, hạt liên tục cập nhật số liệu cho thuê khi các căn hộ có sẵn, cung cấp một bức tranh năng động và thực tế hơn về thị trường cho thuê địa phương. Sự tương phản rõ rệt giữa những phát hiện của hạt và dữ liệu của CMHC là đáng báo động. Ví dụ, dữ liệu gần đây nhất của hạt cho thấy giá thuê trung bình cho một căn hộ một phòng ngủ là 1.650 đô la, trong khi ước tính mới nhất của CMHC cho cùng loại hình là chỉ 1.200 đô la. Bà Ziegler khẳng định rằng việc CMHC liên tục định giá thấp như vậy khiến “các tổ chức phi lợi nhuận và các nhà phát triển tư nhân không thể xây dựng nhà ở giá cả phải chăng” trong khu vực. Bất chấp việc trình bày dữ liệu do địa phương thu thập, hạt báo cáo rằng CMHC đã từ chối chấp nhận hoặc đưa ra lời giải thích rõ ràng cho việc họ tiếp tục dựa vào số liệu của riêng mình. Trong một tuyên bố bằng văn bản, người phát ngôn của CMHC vẫn tin tưởng vào dữ liệu và phương pháp luận của cuộc khảo sát thị trường cho thuê của họ, nhấn mạnh tầm quan trọng của sự hợp tác với các đô thị. Tuy nhiên, lập trường này mâu thuẫn với kinh nghiệm thực tế và những phát hiện dựa trên dữ liệu của Hạt Prince Edward.
- Sự khác biệt giữa dữ liệu liên bang và thực tế địa phương này đã thúc đẩy hành động chính trị. Ủy viên Hội đồng Phường 1 Phil St-Jean, đồng thời là chủ tịch tập đoàn nhà ở giá cả phải chăng của hạt, đã đưa ra một nghị quyết kêu gọi CMHC sửa đổi công thức tài trợ để bao gồm dữ liệu thị trường cho thuê do địa phương tạo ra. Ông lập luận rằng việc CMHC từ chối thừa nhận dữ liệu của hạt thực tế phủ nhận sự tồn tại của nhu cầu đáng kể về nhà ở giá cả phải chăng trong khu vực. Hậu quả của sự không chính xác dữ liệu này rất sâu rộng, góp phần vào việc di dời những người lao động trẻ trong ngành dịch vụ ở cộng đồng phụ thuộc vào du lịch do chi phí nhà ở quá cao. Ông St-Jean tin rằng vấn đề này không chỉ giới hạn ở Hạt Prince Edward mà còn ảnh hưởng đến các cộng đồng nông thôn khác trên khắp Ontario, nơi dữ liệu của CMHC không nắm bắt được chi phí thuê nhà thực tế.
- Đối với Ken How, việc CMHC chấp nhận dữ liệu cho thuê địa phương sẽ là một bước quan trọng để đảm bảo khoản vay cần thiết cho dự án Pinecrest Housing. Một sự điều chỉnh nhỏ đối với giá thuê thị trường được nhận thức, dựa trên số liệu địa phương, sẽ cải thiện đáng kể khả năng tài chính của dự án theo tiêu chí cho vay của CMHC. Bất chấp sự hỗ trợ của chính quyền địa phương, các trải nghiệm khó khăn và bực bội với CMHC đã khiến ông How không muốn thực hiện một dự án chuyển đổi tương tự khác, làm nổi bật các rào cản hệ thống đang cản trở sự phát triển của nhà ở giá cả phải chăng rất cần thiết ở vùng nông thôn Ontario.
- NHẬN ĐỊNH CỦA ĐỘI NGŨ CHUYÊN GIA TƯ VẤN DI TRÚ CANADA ANDREW DƯƠNG.
- Canada cần chiến lược rõ ràng, nguồn lực mạnh mẽ và hành động quyết đoán của Chính phù mới có thể đi đến thành công cho Kế họach 4 triệu nhà ở mới đến 2035 của mình.
- Tổng công ty quản lý thế chấp nhà ở Canada CMHC vốn nổi tiếng có các chính sách và quy định giảm sát việc cho vay vốn để phát triển & kinh doanh nhà ở rất chặt chẽ, nhưng khá khó khăn và dường như đã lạc hậu so với tình hình thực tại của thị trường. Chính phủ Canada cần đổi mới từ gốc, tức từ cải tổ chính sách của CMHC, thậm chí con người nếu sự bảo thủ và trì trệ vẫn tiếp diễn, mới có thể khai thông thị trường nhà ở. Và do đó, cải tổ chính sách & pháp lý cho phát triển quỹ nhà ở là thứ Chính phủ cần làm đầu tiên, bao gồm cải tổ tổng công ty CMHC, là mong đợi của người dân Canada.
*****
Tổng hợp, dịch: ANDREW DUONG RCIC Co.
VisasToCanada TAGS: Chương trình Cải Tổ Di Trú Canada 2023, News Lao động Xây dựng cơ bản Trades
Bài gốc: Báo CBC NEWS ngày 29-3-2025 của tác giả BEN ANDREWS
Photo credit: AndrewDuongRcic for VisasToCanada
